Demolizione e ricostruzione con Scia, le novità

Dal 21 agosto 2013 è in vigore la legge 9 agosto 2013, n. 98 di conversione del decreto “del Fare” (Decreto Legge del 21 giugno 2013, n. 69). Con la legge di conversione sono state introdotte alcune modifiche e integrazioni all’art. 30 - relativo alle misure di semplificazione in materia edilizia - che accolgono molte delle proposte dell’Associazione dei costruttori edili.Le "Semplificazioni in materia edilizia" contenute all'articolo 30 del decreto del fare (Dl 69/2013, convertito nella legge 98), con la possibilità di demolire e ricostruire senza rispetto di sagoma con semplice SCIA, aprono interessanti opportunità in quanto l'equiparazione dei suddetti interventi alla "ristrutturazione" permette di estendere ad essi anche la fruibilità delle detrazioni fiscali del 36%-50% e del 55%-65% e di eseguire interventi anche laddove sono subentrate modifiche dei regolamenti urbanistici.La demolizione di un fabbricato seguita dalla sua ricostruzione con la stessa volumetria, ma con sagoma differente, è qualificabile come un intervento di ristrutturazione edilizia e non più come una nuova costruzione, e quindi è sufficiente la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al posto del permesso di costruire o della DIA. La novità, che modifica l'art. 3 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), è stata introdotta dall'art. 30, comma 1, lettera a) del decreto "del fare" (D.L. 69/2013), convertito dal Parlamento nella Legge n. 98/2013 in vigore dal 21 agosto scorso. Mentre prima la definizione di ristrutturazione edilizia comprendeva anche la demolizione e ricostruzione solo se l'edificio ricostruito non modificava né volume né sagoma di quello preesistente, ora invece basta rispettare il volume, potendo dunque cambiare la sagoma. Questo comporta che mentre prima la demolizione e ricostruzione "fuori sagoma" era nuova costruzione, e dunque soggetta a permesso di costruire, ora si può realizzare con semplice Scia.Secondo i giudici, perché possano essere applicate le liberalizzazioni introdotte dal Decreto del Fare, è necessario che sia accertabile “la preesistente consistenza dell'immobile in base a riscontri documentali, alla verifica dimensionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili”. Solo in questo caso si può utilizzare la Scia per demolire e ricostruire un manufatto, o parte di esso, con cambio di sagoma utilizzando la Scia. Se, al contrario, gli accertamenti non sono possibili, bisogna richiedere il permesso di costruire per evitare che le opere siano considerate abusive. Ora la demolizione e ricostruzione fuori sagoma, ma con lo stesso volume, è una semplice "ristrutturazione edilizia", e la giurisprudenza (TAR Puglia n. 2341/2006 e n. 3210/2004) è univoca nel dire che in questi casi il proprietario ha diritto di conservare volumi, superfici, destinazioni, altezze e distanze preesistenti, anche se in contrasto con il PRG vigente. Si potranno allora demolire vecchi edifici e ricostruirli tutti diversi, anche modificando la sagoma, in deroga al PRG, purché si rispettino le caratteristiche preesistenti su volume, destinazione d'uso (non si potrà dunque trasformare capannoni in case), superfici, altezze.Sulla stessa sagoma, se modificata, bisognerà tuttavia non sforare i parametri precedenti, ad esempio l'altezza o le distanze, pena il ricadere nella "nuova costruzione".